Islamic Financing Vs Conventional Financing

zul_khaleeda

khaleeda beli umah guna MBSB..paling mudah dapat loan.
Satu hari dah lulus la...dulu la masa bank call esok dah leh sign agreement.
now umah dah siap kena pulak bayar instalment..hu..hhu..
Sib baik rumah dibina dalam setahun dah siap...tak byk bayar interest.

anginutara

jangan worry kalau beli rumah. memang lah after 30 years kita bayar 2 atau 3 kali ganda dari harga rumah.  itu 30 tahun.  tapi every 3 yrs boleh keluar epf sikit dan blh pendekkan jangka masa loan.  yang penting bulanan kita bayar rendah dan imagine ye kalau every month bayar rm1000 so after 5 years rm1000 tu dah macam rm500 je nilainya.

Juju

Originally posted by anginutara at 1-6-2006 05:24 PM
jangan worry kalau beli rumah. memang lah after 30 years kita bayar 2 atau 3 kali ganda dari harga rumah.  itu 30 tahun.  tapi every 3 yrs boleh keluar epf sikit dan blh pendekkan jangka masa loan. ...

sekarang every year dah boleh keluar a/c no 2 tu

KWSP Longgar Pengeluaran

KUALA LUMPUR: Pencarum Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) kini boleh mengeluarkan wang daripada akaun perumahan (Akaun II) setahun sekali bagi mengurangkan atau menyelesaikan pinjaman perumahan.

Bagi pengeluaran pendidikan pula, ahli KWSP kini dibenarkan mengeluar simpanan bagi membiayai kos pengajian bermula pada peringkat diploma ke atas, sama ada untuk diri sendiri atau anak.

Sebelum ini, pencarum hanya dibenar mengeluarkan simpanan Akaun II bagi mengurang atau menyelesaikan pinjaman perumahan mereka tiga tahun sekali.

Untuk pengeluaran simpanan pendidikan pula, ahli KWSP hanya dibenar berbuat demikian bagi membiayai kursus peringkat diploma untuk diri sendiri dan peringkat ijazah ke atas untuk anak-anak mereka.

Pengurus Kanan Perhubungan Awam KWSP, Nik Affendi Jaafar, berkata cadangan KWSP meminda peraturan pengeluaran perumahan dan pendidikan sebagai sebahagian usaha menjadikan urusan pengeluaran lebih fleksibel dan mesra pelanggan itu, sudah mendapat kelulusan Menteri Kewangan.

"Perubahan ini adalah sebahagian daripada usaha KWSP untuk lebih fleksibel dalam memenuhi keperluan pengeluaran ahli," katanya dalam satu kenyataan di sini semalam.

Beliau menjelaskan, pengeluaran boleh dibuat setiap tahun bermula dari tarikh pengeluaran terakhir dengan jumlah minimum RM500.

Pencarum juga diberi kelonggaran untuk membantu suami atau isteri mereka mengurang atau menyelesaikan pinjaman perumahan, walaupun pencarum bukan pemilik bersama rumah berkenaan.

Antara syarat bagi pengeluaran itu ialah pencarum bukan seorang peminjam; isteri atau suaminya adalah pembeli dan peminjam untuk rumah berkenaan, manakala rumah itu pula digadai sebagai cagaran pinjaman dengan bank dan bukti perkahwinan.

Nik Effendi berkata, KWSP sentiasa mengkaji kesesuaian manfaat dan pengeluaran yang disediakan bagi memenuhi keperluan semasa kira-kira 5.2 juta pencarumnya yang aktif.

"Kami yakin perubahan ini akan disambut baik oleh ahli terutama pasangan yang ingin membeli rumah atau ibu bapa yang akan menghantar anak mereka melanjutkan pelajaran," katanya.

kerang_busuk

Originally posted by zul_khaleeda at 1-6-2006 10:26 AM
khaleeda beli umah guna MBSB..paling mudah dapat loan.
Satu hari dah lulus la...dulu la masa bank call esok dah leh sign agreement.
now umah dah siap kena pulak bayar instalment..hu..hhu..
Sib b ...

khaleeda

betul ker MBSB cepat lulus ? kalau kita ada commitment ngan loan lain okay tak

menachi

bukan MBSB ni paling banyak songeh ke ?

maaf kalau offtopic ...
meena nak tanya skit pasal loan ni kan ... kalau kita nak combinekan semua utang
i.e utang rumah,keta & personal loan cemana ?

sebab ada kwn meena kata dia buat camtu leh save banyak dan leh pendekkan tempoh bayaran ..
betul ke ?
dah tanya dia tapi dia cam nak tanak je jawab ... mekasih

dealova77

[size=-1]pada saya lak..., islamik atau conventional ada kelebihan dan kekurangan masing-masing.., cuma kita kena survey betul-betul..., rencana kt bawah ni mungkin boleh bagi kita info sket...

Pembiayaan BBA beri hak istimewa pembeli rumah
Oleh Abmalek F. Abubakar

BANYAK telah diperkatakan tentang projek perumahan terbengkalai atau rumah siap yang tidak begitu sempurna disebabkan tidak mengikut spesifikasi.

Dianggarkan ramai pembeli rumah yang menjadi mangsa projek perumahan terbengkalai telah mendapat pembiayaan daripada institusi yang menawarkan perkhidmatan perbankan Islam melalui pembiayaan perumahan al-Bai Bithaman Ajil (BBA).

Malangnya ramai pembeli yang menggunakan pembiayaan secara BBA ini tidak tahu akan hak mereka sebagai pembeli rumah.

Ramai yang masih berpendapat mereka membeli rumah dengan pembiayaan bank, dan oleh itu mereka berhutang dengan bank, maka hutang itu mesti dibayar dengan apa cara sekalipun. Pembeli mesti faham yang pertalian mereka dengan bank di bawah pembiayaan BBA adalah pertalian di antara pembeli dengan penjual dan bukan pertalian sebagai penghutang dan pemiutang seperti terdapat dalam kaedah pembiayaan konvensional.

Isu yang ingin dibawa penulis di sini ialah kenapa pembeli rumah yang mendapat pembiayaan perumahan mengikut kaedah BBA kena berdepan dengan pemaju apabila rumah yang dibeli tidak dapat diserahkan pada masa yang dipersetujui? Tidakkah pembeli rumah sepatutnya berdepan dengan pihak bank sahaja kerana bank adalah pihak yang menjual rumah kepada pembeli dalam kaedah BBA? Mengikut syariah, dalam urusan jual beli, setiap penjual dan pembeli ada tanggungjawab dan hak masing-masing. Sekiranya mana-mana pihak ingkar pada tanggungjawab masing-masing, maka perjanjian jual beli itu mengikut syariah adalah terbatal dengan sendirinya. Dengan terbatalnya perjanjian jual beli antara bank dengan pihak pembeli, secara logiknya, bank tidak ada hak untuk menuntut bayaran bulanan dengan memotong gaji atau baki daripada akaun pembeli.

Dalam konteks ini kita belum dengar mana-mana bank sebagai penjual yang tampil menunaikan tanggungjawab asas untuk menyerahkan rumah yang dijual kepada pembeli dengan sempurna atau pada masa yang ditetapkan. Dengan tidak rasa bertanggungjawab bank menghala pembeli untuk berurus terus dengan pemaju.

Pihak bank hanya berminat memastikan bayaran bulanan daripada pembeli diterima pada masa yang ditetapkan dan membiarkan saja pembeli berdepan dengan pemaju untuk memastikan rumah boleh diserahkan. Bukankah hak pembeli berurusan hanya dengan penjual (iaitu bank) sahaja dan pihak banklah yang sepatutnya berdepan dengan pemaju?

Jika kita teliti konsep asas pembiayaan perumahan BBA dan dokumen-dokumen yang digunakan untuk mengikat perjanjian antara pembeli dengan penjual, kita akan kenal pasti hak dan tanggungjawab setiap pihak pemaju, pembeli dan bank.
Mekanisme pembiayaan perumahan BBA yang diguna pakai oleh kebanyakan bank di Malaysia melibatkan bakal pembeli rumah akan mula-mula mengenal pasti rumah yang hendak dibeli dan seterusnya ia akan menandatangani perjanjian dengan pemaju atau pemilik hartanah tersebut.

Bakal pembeli rumah kemudian akan memohon kepada banknya untuk kemudahan pembiayaan. Jika permohonan tersebut dipersetujui, pembeli rumah dan pihak bank menangani Perjanjian Pembelian Perumahan (PPA) di mana pihak bank membeli rumah yang telah dikenal pasti itu daripada pemaju bagi pihak pembeli.

Pembelian ini dilakukan pada harga RM X yang merupakan jumlah pembiayaan sebenar yang diberikan bank kepada pembeli.

Pihak bank dan pembeli pada masa yang sama juga bersetuju menandatangani Perjanjian Penjualan Perumahan (PSA) di mana pihak bank menjual rumah yang dibeli itu kepada pembeli pada harga tertentu yang dicampur dengan margin keuntungan kepada bank.

Inilah jumlah sebenar pembeli kena bayar kepada bank secara tertangguh setiap bulan mengikut amaun, cara dan masa yang dipersetujui.

Pembeli juga melaksanakan satu lagi dokumen iaitu caj terhadap hartanah tersebut yang menamakan pihak bank sebagai penerima hak sebagai cagaran kepada pembiayaan tersebut.

Rumusannya di bawah pembiayaan BBA, pembeli memang ada hak untuk menuntut penyerahan rumah yang dibeli daripada penjual (iaitu pihak bank) dan bukan daripada pihak pemaju. Sekiranya pihak bank gagal menyerahkan rumah kepada pembeli pada masa yang dipersetujui maka dengan sendirinya perjanjian di antara bank dengan pembeli terbatal.

Dan pihak bank tidak ada hak lagi untuk memotong baki akaun pembeli bagi tujuan melunaskan pembiayaan perumahan ini.

Malah pembeli ada peluang menuntut ganti rugi daripada bank di atas kegagalan penyerahan rumah yang dibeli pada masa yang ditetapkan.

Rencana, Utusan Malaysia, 30 Jun 2006

[ Last edited by  dealova77 at 8-8-2006 01:10 PM ]

ura

Saya setuju dengan Lily. Sebagai orang Islam, mencari yang halal tu  dah kire fardhu. Tak kira lah tinggi ke rendah ke yang penting ianya halal. Ada keberkatannya kat situ. Yang konvensional tu walaupun rendah tetap riba. Riba tu kerja org yahudi ehehe.

Hubby saya beli rumah guna bank Islam beberapa tahun dulu. Tak payah risau BLR naik ka turun ka (BLR kalo dah naik jgn harap nak turun). Tahun pertama bayar dalam RM150 je, tahun ke-2 dlm RM300, tahun ke-3 dan seterusnya tetap RM600. Yang pasti kat sini kita senang nak buat financial planning sebab nilai tu takkan berubah sampai le abis bayar nanti.

dealova77

PEMBIAYAAN perumahan adalah satu yang menjadi keutamaan sistem perbankan Islam. Di akhir tahun 2002 sebanyak RM 36,717.7 juta pembiayaan telah dikeluarkan dan daripada jumlah
tersebut sebanyak RM 10,762.8 juta (29.3 peratus) digunakan untuk pembiayaan perumahan. Sepanjang tahun 2002, sebanyak RM 3,916.9 juta telah dikeluarkan untuk pembiayaan ini.

Apabila sebut sahaja pembiayaan perumahan maka konsep bithaman ajil (jualan tertangguh) digunakan oleh sistem perbankan Islam. Kalau kita rincikan pembiayaan ini tak dapat tiada kita akan berkata ia modus operandinya amat menyamai sistem konvensional. Lebih menghairankan lagi kos konvensional lebih murah berbanding perbankan Islam.

Sebagai contoh, jika kita mengambil pembiayaan perumahan sebanyak RM 100,000 untuk tempoh 15 tahun rata-rata bayaran bulanan sistem konvensional rendah berbanding sistem Islam. Di Maybank misalnya, jumlah bayaran bulanan yang perlu kita bayar adalah sebanyak RM 927.00 untuk pembiayaan Islam dan RM 871.00 untuk pembiayaan konvensional. Di RHB Bank pula bayaran bulanan untuk jumlah dan tempoh yang sama adalah sebanyak RM 910.68 pembiayaan Islam (selepas tahun ketiga) dan RM 857.00 pembiayaan konvensional.

Public Bank pula, bayaran bulanan sebanyak RM 912.00 pembiayaan Islam dan RM 857.00 pembiayaan konvensional. Muamalat menyediakan dua pilihan dan ansuran bulanan selepas 5 tahun adalah RM 911.3 dan RM RM 959.78 bergantung kaedah yang dipilih. Bank Islam pula, kadar bergantung kepada harga pasaran rumah tersebut dan ansuran biasanya di lingkungan RM 950.00 sebulan.

Jika kita lihat angka-angka ansuran bulanan di atas maka kita dapati pelanggan perbankan Islam perlu membuat bayaran yang lebih tinggi berbanding dengan bank konvensional. Selain itu pelanggan pembiayaan Islam juga perlu membayar bayaran lain seperti bayaran guaman, duti setem, bayaran tukaran nama dan lain-lain bayaran yang ada kaitan dengan proses pembelian dan pencagaran rumah tersebut. Jumlah ini pula menyamai apa yang perlu dibayar jika menggunakan pinjaman konvensional.

Jadi, apa lebihnya atau apa manfaatnya pembiayaan Islam berbanding perbankan konvensional? Atau, mengapa ini mesti terjadi?

Kebaikan

Persoalannya di sini, agama Islam adalah agama sepanjang zaman dan kebaikan mana-mana sistem Islam perlulah juga menggambarkan kebaikan yang berterusan. Kita tidak boleh mencipta sistem yang hanya nampak baik untuk tempoh atau keadaan tertentu sahaja. Tetapi dalam keadaan lain ia menampakkan kecacatan dan keburukan.

Satu kaedah alternatif yang mungkin boleh difikirkan oleh pengamal dan pembuat polisi perbankan Islam adalah menggunakan kaedah musyarakah atau perkongsian modal untuk menggantikan konsep baibithaman ajil untuk pembiayaan perumahan. Ini juga boleh difikirkan untuk digunakan di pembiayaan rumah kos rendah.

Jika kaedah ini digunakan bererti bank Islam akan sama-sama menjadi pemilik kepada rumah tersebut. Cuba kita renungkan kebaikan jika bank menjadi pemilik sama rumah yang dikehendaki oleh pelanggan:

Pertama, perbelanjaan guaman, duti setem dan lain-lain perbelanjaan yang di keluarkan untuk proses cagaran dapat diselamatkan. lni disebabkan tiada proses cagaran dibuat. Apa yang perlu dilaksanakan ialah perjanjian jual beli rumah dibuat oleh penjual dan bank dan pembeli sebagai pemilik bersama. Antara bank dan pelanggan pula akan ada perjanjian lain apa yang kita panggil "perjanjian pemilikan dan penggunaan harta".

Kedua, jika dalam keadaan baibithaman ajil, dan pelanggan gagal menjelaskan bayaran pembiayaan maka bank perlu mengambil tindakan mahkamah dan akan mengambil proses yang panjang termasuklah lelongan untuk mendapatkan semula wang pembiayaannya. Tetapi jika konsep musyarakah digunakan maka bank hanya perlu mengiklankan dan menjual rumah tersebut dengan kaedah biasa. Ini akan banyak menjimatkan masa dan belanja. Jika terdapat keuntungan dalam jualan maka ia akan dikongsi sama dan begitu juga dengan kerugian. Proses perbicaraan mahkamah juga dapat dijimatkan.

Ketiganya, dengan konsep musyarakah pihak bank Islam boleh mewujudkan proses pensekuritian di mana hak pemilikan kepada rumah ini boleh disekuritikan dan dijual di pasaran kedua. Dengan itu alat-alat kewangan Islam akan bertambah dan kecairan di dalam sistem kewangan boleh digunakan sebagai alat kepada polisi monetori.

Keempatnya, jika berlaku turun naik di dalam harga pasaran rumah tersebut maka kedua pihak akan mendapat manfaat dan menanggung risikonya. Jika harga rumah meningkat maka pelanggan dan bank Islam akan berkongsi keuntungan manakala rugi akan dikongsi sama. Inilah mulianya sistem kongsi sama ini. Tetapi jika kaedah baibithaman ajil digunakan, apa akan terjadi jika harga pasaran perumahan jatuh? Bank Islam tidak akan rugi kerana harga jualannya tetap tetapi pelangganlah yang akan rugi. Jadi, apakah ada keadilan di sini?

Bagi pihak pelanggan pula, sebagai pemilik bersama mereka perlulah mengambil tanggungjawab kepada beberapa perkara. Sebagai contoh, mereka perlu membayar sewa kepada bank kerana menduduki rumah tersebut, lain-lain bayaran seperti pembaikan kerosakan, penyelenggaraan dan lain-lain. Segalanya ini boleh diperincikan di dalam perjanjian antara pihak bank dan pelanggan. Oleh itu kadar sewa boleh dikenakan berdasarkan turun naiknya kadar sewa pasaran. Jadi akan wujudlah keadilan dan kesaksamaan.

PROFESOR DR. SUDIN HAKON ialah Fellow Penyelidik Dalaman Ins. titut Perbankan dan Kewangan Islam Malaysia (IPKM)

myra03

Malah pembeli ada peluang menuntut ganti rugi daripada bank di atas kegagalan penyerahan rumah yang dibeli pada masa yang ditetapkan.

dealova77
my tertarik ngan para kat atas tuh... tapi bagaimana caranya yer.. coz my ada beli rumah thn 2001 dan sepatutnya siap thn 2004 guna loan BBA Hong Leong Bank. Tapi sampai skarang rumah tu tak siap2 lagi...

my dah bayar full installment since 2004 dan yg tensionnya terlewat sehari pun bayar installment mesti kena late charges interest...