BANK ISLAM LELONG ASET....

Yo-Ya

Bank Islam Lelong Aset, Tuntut

Baki Lagi : Siapa Zalim ?

Ustaz, mengenai lelong,jika bank lslam merampas dan melelong rumah atau harta lain maka wanglebihan akan dipulangkan kepada si penggadai setelah ditolak semuabaki.
Bagaimana jika kesberkurangan pula harga lelongan itu? Adakah kes boleh dikatakan banklslam ada unsur menindas jika memaksa si penggadai yang kesempitanterpaksa pula menjelaskan baki tanpa keredaannya? SILA JAWAB SEGERAUSTAZ!

JAWAPAN:
Nasihat awalsaya, semua pembaca mestilah membaca jawapan saya ini dengan cermat danjangan melompat bacaan agar dapat memahami isu dengan baik.
Jawapan saya seperti berikut ;-


Pertama: Terus terang saya katakan, inilah akibat tidak membaca kontrak yangditandatanagani dengan faham, terlalu mudah tersilap faham dan akhirnyamenuding jari kesalahan kepada pihak lain. Ia memang satu kebiasaanbagi ramai orang. Menafikan kesilapan diri dan mendakwakesilapan sentiasa berada di sisi orang lain. Sikap sebegini perludisemak kembali di kalangan umat Islam, jika tidak permusuhan danpertengkaran akan semakin menjadi virus di kalangan masyarakat.

Kedua :Soalan tidak memfokuskan kepada satu jenis pembiayaan, justeru sukaruntuk saya memberikan jawapan tepat dan ringkas bagi menjawab keranatidak tahu pembiayaan apa yang dibuat dan apa aqad yang ditandatanagni. Penyoal hanya memukul ratadengan kata-kata 慾ika bank islam merampas dan melelong rumah atauharta lain", sedangkan pembiayaan rumah oleh bank-bank islam mungkinsahaja menggunakan aqad Ijarah, Musharakah atau Bai Bithaman Ajil. Selain itu, istilah憁erampas' yang digunakan juga menunjukkan kelemahan besar olehpelanggan. Bank Islam tidak merampas, mereka cuma mengambil hak mereka.Ini kerana asset tersebut telah dicagarkan oleh anda sendiri, beerti,anda telah melakukan aqad dengan bank Islam yang menyatakan


"saya cagarkan asset ini kepada bank jika saya gagal membayar hutang saya kepada bank dalam tempoh yang ditetapkan"



Sudah tentu ayat yangterdapat di dalam kontrak tidak sebagaimana yang saya jelaskan di ataskerana kontrak dibuat di dalam bahasa Inggeris dan ia bukannya dalam 2baris perkataan seperti di atas.
Justeru, MEMBACA DAN FAHAMILAH AQAD ANDA.!!

Setiap aqad memberikankesan berbeza dari sudut Islam. Justeru soalan ini tidak jelasdisebebkan yang bertanya sendiri tidak pernah sedar apakah jenis aqadyang dimeterai.  Berikut saya terangkan sedikit kesannya :-

1. Bai' Bi Thaman Ajil ( BBA)

Jika pihak bank menggunakanaqad Bai' Bi Thaman Ajil (BBA) iaitu pembelian rumah atau apa-apa asetlain dengan harga tangguh dan beransur. Apa yang berlaku dari sudut aqad untuk produk ini secara ringkas adalah :-

•                 1) Purchase Agreement atau Aqad Belian: Dengan aqad ini, pihak bank Islam membeli aset atau rumah daripadaanda dengan harga RM 90,000 (contoh), Pihak bank akan membyaar secaratunai, biasanya bayaran ini akan terus disampaikan kepada pemaju ataupenjual pertama.        
  

•                 2) Sale Agreement atau Aqad Jualan: Dengan aqad ini, Bank Islam akan menjual aset atau rumah tadi pulakepada anda dengan membenarkan bayaran ansuran dengan harga RM 180,000dalam tempoh 20 tahun.        
  

•                 3) Limited Declaration of Trust & Charge : Secara ringkas aqad ini dianggap sebagai cagaran yang dilakukan oleh anda kepada pihak bank .        
  

Atau dalam bahasa mudahnya,cagaran sekiranya anda gagal menyempurnakan hutang anda tadi (sebabanda dah beli rumah ini dari bank dengan bayaran tangguh), maka pihakbank Islam telah diberi kuasa oleh ANDA SENDIRI, untuk mengambil rumahatau aset ini untuk 慶over' hutang anda yang tertangguh danterbengkalai.





Sebagai contoh mudah lafaznya sekali lagi adalah "saya cagarkan asset ini kepada bank jika saya gagal membayar hutang saya kepada bank dalam tempoh yang ditetapkan" Hasilnya jika anda gagal,pihak bank akan menjual atau melelong kepada pihak ketiga, jika hargakurang dari jumlah hutang keseluruhan anda iaitu RM 180,000. Katalahlelong itu hanya dapat RM 130,000. Dari sudut Islam ia sangatjelas, cagaran hanyalah untuk menutup hutang anda tadi, dalam kescagaran itu tidak cukup nilainya, sudah tentulah pihak bank Islamberhak dari sudut Syariah dan undang-undang Malaysia untuk meunut bakiRM 50,000 dari anda.



Tiada zalim, tiadatindas..tiada rampas, semuanya telah dimeterai oleh anda dandipersetujui. Jika anda tidak redha, jangan tandatangan. Itu sahaja.Terdapat banyak sebabmengapa dokumen ini perlu ditandatangani, namun saya belum cukup masauntuk menulisnya, penerangan secara lisan lebih mudah darimenuliskannya.

2. Ijarah Thumma Al-Bai atau Ijarah Muntahiyah Bi Tamleek
Jika produk pembiayaan bankIslam itu menggunakan aqad ijarah thumma al-Bai ( sewaan yang diakhiridengan jualan) atau diakhiri dengan pemilikan. Ini bermakna pihak bankadalah pemilik rumah atau aset itu (walaupun di dalam geran tertulisnama pelanggan, ini kerana pihak bank diiktiraf di dalam Islam sebagaipemilik manfaat rumah akibat kontrak penyerahan hak yang telahpelanggan tandatangani, iaitu 慙imited Declaration of Trust' dan juga慍harge' )
Justeru pastikan kefahaman anda selaku pelanggan dengan semua aqad yang ingin ditandatangani.
Secara mudahnya, antara dokumen utama dan kontrak-kontrak yang anda akan disediakan oleh bank bagi produk pembiayaan Ijarah Thumma Al-Bai atau Ijarah Muntahiyah Bi Tamleek  ini adalah :-

• Letter of Offer atau surat tawaran ; Dokumenini dinggap sebagai bukan aqad di dalam Islam, ia  hanyalah tawaranpihak bank untuk menjalani transaski Ijarah Thumma Al-Bai atau Ijarah Muntahiyah Bi Tamleek bagi membolehkan pelanggan mendapatkan asset yangdikehendaki.
• Purchase Agreement atau 慉qad Belian aset : Aqadini adalah bukti pihak bank membeli aset atau rumah yang sedang dalampemilikan anda, harga yang termaktub di dalam aqad ini biasanya adalahharga permohonan pembiayaan. Sebagai contoh RM 90,000.
• Limited Declaration of Trust & Charge: Aqad ini memberikan kuasa dan hak milik manfaat aset yang dipegangoleh anda sebelum ini kepada pihak bank kesan dari pembelian aset olehbank. Dengan termeterainya dokumen ini, pihak bank dianggap sebagaipemilik rumah dan mempunyai hak menjual rumah itu kepada anda ataumenyewakannya. Biasanya bagi mengutakanlagi hak milik bank ke atas aset, anda juga akan menandatangni dokuemn慶harge' atau cagaran hak rumah kepada bank. Ini adalah relevan darisudut undang-undang Negara tetapi tidak begitu diperlukan dari sudutShariah, Bagaimanapun, kewujudannya tidak mengganggu kesahihan aqadutama kerana ia sebagai 'tabi' sahaja menurut Qawaid Fiqh.
• Ijarah Agreement atau Aqad Sewaan : Setelahpihak bank punyai hak milik atas aset tadi, anda dan bank akan mengikatkontrak sewa (bank menyewakan aset itu kepada anda). Ini beerti denganaqad ini anda menyewa rumah, kereta dll bentuk aset yang terbabit daribank Islam tadi untuk tempoh 20, 25 atau 30 tahun (sebagai contoh jikaia rumah, andalah yang akan memilihnya).Dalam aqad ini akan dinyatakan berapakah jumlah sewaan pada tahun pertama, kedua ketiga dan seterusnya.
• Purchase Undertaking atau Janji untuk membeli aset: Ini adalah satu aqad janji yang akan ditandatangani oleh pelanggankepada bank Islam, dengan termeterainya aqad ini bermakna pihakpelanggan telah berjanji akan membeli aset yang disewanya ini di akhirtempoh sewaan nanti, harga belian yang dijanjikan hanya akan ditentukandi ketika pembelian akan dibuat, justeru dalam dokumen janji ini,formula tertentu akan diletakkan sebagai harga belian kelak. Hal initelah disemak oleh para Ulama Islam dan ia diterima oleh ulama dunia.Ia dinamakan 'unilateral promise' atau 'Al-Wa'd min Tarafin Wahid'.

bersambung................

Yo-Ya

sambungan..........

Situasai Pelanggan Bermasalah atau Ingin Menamatkan Segera Sewaan

Dalam aqad Ijarah di atastadi telah termaktub bahawa jika tiba-tiba anda gagal membayar sewaanbulanan selama beberapa bulan (ditentukan di dalam aqad, biasnyamelebihi 6 bulan), pihak bank berhak untuk membatalkan sewaan ini danpelanggan terikat dengan janjinya tadi, iaitu membeli aset ini denganharga yang akan ditetapkan menggunakan formula yang telah disepakati.Cara ini adalah halal dan sah disisi Syara dan dipersetujui oleh Ulamadunia. Jika pihak pelangganberdegil tidak mahu membeli walaupun sudah berjanji sebelum ini.Barulah pihak bank akan pergi kepada proses lelong atau menjualnyakepada pihak ketiga.


Mengapa bank Islam layak melakukan kerja ini, ??
Jawapnya, kerana aset tadiadalah miliknya. Tidak timbul isu bank Islam merampas sebagaimana yangdituduh oleh penyoal tadi. Bank Islam hanya menjual atau melelongasetnya sendiri setelah anda atau pelanggan melanggar janji. Siapa yangzalim di sini?!


Pihak bank akan melelongaset ini kepada umum (setelah dibawa ke mahkamah atau sebelum,tertakluk kepada polisi bank), dan jika harga lelong lebih dari jumlahsewaan keseluruhan (contohnya anda bersetuju untuk sewa 25 tahun,tiba-tiba anda tersangkut membayar pada tahun ke 10,
maka Majlis Penasihat Syariah Dunia di bawah naungan Kesatuan Akaunting Islam Dunia (AAOIFI)telah bersetuju membenarkan pihak bank Islam menjual kepada penyewayang telah BERJANJI AKAN BELI TADI (individu yang sama melanggar janji sewa ) dengan meletakkan harga menurut salah satu antara dua cara berikut :-

• Pihak bank menjual aset tadi kepada pelanggan dengan harga jumlah terkumpul keseluruhan sewaan berbaki yang dijanjikan. Biasanya ia menurut formula yang telah disepakati oleh kedua belah pihak di awal kontrak 慞urchase Undertaking'tadi. Bagi memudahkan kefahaman, harganya adalah 憃utstandingprincipal' atau sama dengan jumlah pinjaman pokok yang berbaki sahaja. Tiada sebarang kezaliman disini. Kedua-dua pihak telah bersteuju dan pihak bank Islam hanyamengambil harga yang sepadan dan tidak mengambil jumlah 憃utstandingprofit' (menurut istilah bank konvensional) lagi. Hal ini disahkanharus menurut Syariah.
• Pihak bank jugadibenarkan menjual aset itu kepada pelanggan atau pihak lain (melaluiproses lelong) dengan menggunakan harga pasaran semasa.

Jika item (1) dibuat,  kesselesai di sini, dan pihak pelanggan telah membeli terus dari bank dankini pihak pelanggan mempunyai  hutang akibat pembelian tadi. Jika item (2) dibuat, sertawang hasil jualan lelong itu melebihi jumlah 憃ustanding principal 憏ang dikehendaki oleh Bank, bakinya akan diserahkan semula kepada pihakpelanggan. Namun jika harga pasarannyatidak sampai mencecah jumlah yang sepatutnya, pihak bank Islammempunyai dua pendekatan di sini. Terdapat bank islam di Malaysia yangmenghalalkan sahaja baki ini, dan terdapat bank Islam yang lainnyamenuntut bakinya daripada pelanggan.
Apakah asas yangmembolehkan bank Islam membuat tuntutan ini?. Jawabnya adalah janjibeli yang dibuat oleh pelanggan tadi. Disebabkan pelanggan sudahberjanji  ingin membeli dengan harga RM 60,000 sebagai contoh,tiba-tiba ia enggan menyebabkan bank terpaksa melelong kepada pihakketiga hanya dengan harga RM 50,000. Justeru, pihak bank adalah harusdari sudut Syariah untuk menuntut baki RM 10,000 daripada pihakpelanggan kerana janjinya tadi. Lihat, inilah perbincangan letak duduknya situasi soalan jika aqad berdasarkan aqad Ijarah Thummah Al-Bai.


Kesimpulan  
Tindakan bank Islam untuk melelong dan menuntut baki daripada pelanggan adalah sah, menepati Syariah, tiada zalim dan tindas. Pelanggan yang zalim kerana menafikan hak bank Islam walaupun telah mereka persetujui dengan kontrak dan janji. Fahamilah. Banyak lagi aqad berbezaseperti Musharakah Mutanaqisha atau 慏iminishing Musharakah', Tawarruqdan lain-lain, semuanya mempunyai kesan berbeza dan ia telah disemakoleh Ulama Syariah dan dipersetujui oleh pelanggan di awal kontrak.


JUSTERU, fahamila kontrak dan bacalah ! Sekian

t@t

good info...TQ