SIAPA YANG BUAT LOAN PERUMAHAN DENGAN BANK ISLAM?

sayawifenikmie

.... saya sedang cari loan rumah ... bankmana yang menawarkan interest rate yang terendah?. Pls help.

kismis

PrintChez posted on 31-5-2013 12:12 PM
hmmm...

suami aku beli rumah pakai Bank Islam ni juga...tapi mungkin tak berdepan ngan masalah ca ...

haa ye le tu.. rest satu bulan, tapi yg satu bulan tu bukan rest saja saja dia bagi.. yg satu bulan tu dia tunggak ke belakang.. maknanya kalau dalam tempoh loan 25 tahun dan setiap tahun kita rest sebulan punya payment.. maknanya 25 bulan kita rest kan.. so tambahlah lagi 25 bulan tempoh kita kena bayar.. 25 tahun plus 25 bulanlah tempoh loan kita...

kalau takde masalah duit bayar ajelah sebab rest payment tu "ada udang disebalik mee"

kismis

couchcorp posted on 3-6-2013 10:15 PM
kawan-kawan...hati-hati ye sesiapa yang nak amik pinjaman islam bai-bithamam ajil(bba) dari mana-man ...

ceritalah...

PrintChez

kismis posted on 6-6-2013 12:27 AM
haa ye le tu.. rest satu bulan, tapi yg satu bulan tu bukan rest saja saja dia bagi.. yg satu bula ...

ni biasa la.. mana ade bank nak buat "kebajikan...."
cuma sedar ngan tak sedar je la..atau sedoor tapi relaa

kismis

bunyi je mcm kebajikan kan.. tapii..
tp ok la jugak kot kot tgh terdesak blh la tak bayar sebulan tu..
tp igt.. statemetn kita akan jd tak cantik nak apply loan lain susah sikit sbb once kita buat gini dalam ctos dia tulis loan kita restructured. kawan sy dah terkena... sistem bank islam ni mmg mcm *&&^&^ sikit.

nizhangg

Bank Islam ni bijak jugak . .
Kalau wat payment holiday memanglah dia akan drag tempoh loan jadi panjang tapi depa cakap
masa dah ujung2 tu kita kan dah umur 55 tahun dah leh kuarkan KWSP . .pakcik kayo , per lagi tak reti2 nak wat full sttlement hukhuk . .
Komen sket

kismis

nizhangg posted on 9-6-2013 10:38 PM
Bank Islam ni bijak jugak . .
Kalau wat payment holiday memanglah dia akan drag tempoh loan jadi pa ...

aiyo.. dah nama pun wang untuk simpanan hari tua.. bukan wang untuk settlekan loan rumah.. kalau duit epf settle loan rumah, dah tu nak buat bayar kos perubatan, kos makan pakai sementara masiha da umur nak korek mana pulak yea? kalau director tak pe epf berkepuk2, kalau setakat keje kerani camnelah ya?
ini la yang byk jadi kat melayu... dah pencen hutang still ada lagi last last kena keje jaga kat supermarket atau kilang2...
masa tua patut jadi jaga kat masjid aje bkn jaga kat kilang... tak gitu?

tobby

bank islam ni lebih yahudi dari yahudi.

mjla

Opismate haku amik loan umah bukan Islam (kovensional).

Tiap2 taun byr lum sum potong hrg pokok.

Tak sampai  9 taun dah abis bayar.

Perjanjian asal 30 taun.

metalrage

kalo ambik payment holiday konpem drag lama sket tempoh pinjaman perumahan. bayar faedah lebih byk tuh

Nak ambik home loan jgn setakat kunjung satu jer... kan zaman karang ade laman web cam http://loanstreet.com.my yg blh tolong buat perbandingan housing loan. pakailah!

tobby

mjla posted on 25-6-2013 02:20 PM
Opismate haku amik loan umah bukan Islam (kovensional).

Tiap2 taun byr lum sum potong hrg pokok.
...

klu islamik banking mmg tak boleh buat kaedah byr cepat utk kurangkan interest nih. still kena bayar full amount & mrk tak galakkan setel loan cepat. klu ada rebate pun itu atas budi bicara pihak bank, bukan kemestian (ada dlm clause).

metalrage

tobby posted on 3-7-2013 07:20 PM
klu islamik banking mmg tak boleh buat kaedah byr cepat utk kurangkan interest nih. still kena bay ...

x betul pemahaman anda bro... baca artikel nih pasal islamic home loan. tapi dlm bahasa org puteh.

biar gw menterjemahkan sket:

Di Malaysia, terdapat 2 jenis pinjamanrumah Islam. (Nota: Ada yang menganggap penggunaan istilah "Pinjaman RumahIslam" tidak tepat. Pertama, Pinjaman Islam adalah pinjaman ihsan yang tiadafaedah / tiada keuntungan. Kedua, kontrak secara teknikalnya bukan pinjaman,tetapi "Beli dan Jual" atau "Perkongsian Bersama"(perjanjian). Bentuk yang paling biasa adalah berdasarkan Bai Bithamin Ajil(BBA), yang merupakan subset kepada konsep Murabahah. Pinjaman yang kurangpopular ialah berdasarkan Musyarakah Mutanaqisah (MM).

Tanpa mengira apa jenis pembiayaanIslam, ia adalah satu keperluan untuk menetukan Margin Keuntungan yang manabank-bank akan mendapat untung. Tidak ada kaedah "Islam" yangstandard untuk ini. Dalam kebanyakan kes, bank mengira berdasarkan kadar faedahperbankan konvensional dan kaedah pelunasan (kecuali tanpa kompaun faedah jikalewat) dan penentuan semula ke dalam terma yang boleh diterima dengan ajaranIslam.

Untuk BBA / Murabahah, marginkeuntungan yang ditentukan oleh Kadar Keuntungan Tetap contohnya 10% p.a. yangmenentukan Harga Jualan. Harga Jualan dubahagikan dengan bilangan bulan bagiAnsuran Bulanan. Pada awalnya, Pembiayaan Islam di Malaysia secara automatikbermakna pembiayaan Kadar Tetap. Walau bagaimanapun, ia tidak cukup berdayasaing terhadap pinjaman Kadar Terapung konvensional.

Lama kelamaan, Kadar Terapung bagipinjaman BBA telah diperkenalkan. Oleh kerana pinjaman BBA adalah berdasarkankontrak Beli & Jual bagi Harga Jualan mutlak, satu mekanisme Rebatdiperkenalkan untuk menyamai Kadar Terapung konvensional.

(Nota: Tiada formula "Islam"standard untuk mengira rebat Tetapi operasi bagi kebanyakan bank mengira rebatberdasarkan perbezaan di antara Kadar Keuntungan Tetap dan Kadar KeuntunganBerkesan (EPR) untuk menjadikan ia setanding dengan konvensional Kadar Terapungkemudahan contohnya.:

BFR 6%-Agihan 2% = EPR 4%.

Kadar Keuntungan Tetap 10% - EPR 4% =Rebat 6%

Selain itu, Kadar Keuntungan Tetapdasarnya menjadi Kadar Had Keuntungan yang mana kini dikenali kemudahan BBA.

ada lagi boleh baca kalo nak bandingkan antara konvensional dgn islamic loan

tobby

metalrage posted on 3-7-2013 10:45 PM
x betul pemahaman anda bro... baca artikel nih pasal islamic home loan. tapi dlm bahasa org puteh. ...

realiti vs teori on paper adalah tak sama bersabit dgn amalan perbankan islam di Malaysia ni. entah berapa ramai yg mengadu hal dgn persatuan pengguna berhubung dgn penindasan oleh perbankan islam namun suara mrk tak di dengar. penasihat2 syariah bank masih khayal dgn gaji besar yg disuap oleh tokey2 bank.


Oleh SM Mohamed Idris
Diarah membayar RM505,368.54, apabila bank hanya membayar RM10,000. Lebih malang beliau diarah membayar RM505,368.54 (sama dengan keuntungan berserta dengan jumlah yang dibahagikan kepada pemaju) dan lebih daripada itu, kos guaman pula mencecah sehingga RM17,450! Semua ini adalah kepada bayaran sebanyak RM10,000 yang telah dibuat oleh bank kepada pemaju projek yang gagal itu. Ini berlaku kepada peminjam-pinjaman perumahan sebuah perbankan Islam.


Ini adalah kisah benar. Abdul (bukan nama sebenar) memutus untuk memiliki sebuah kondominium pilihan keluarganya melalui pembiayaan kewangan Islam. Abdul ketika itu merupakan seorang eksekutif muda yang berusia 31 tahun dan baru sahaja menaiki tangga kejayaan dalam kariernya selepas menamatkan pengajian daripada Universiti Islam Antarabangsa enam tahun yang lalu.


Abdul yang telah berkahwin dan mempunyai dua orang anak dan berlatar belakang dalam Ekonomi Islam ini, hendak memastikan dapat membeli kondominium untuk didiami oleh keluarganya.


Baginya, pembelian ini hendaklah bebas daripada sebarang riba yang dilarang dalam kepercayaan Islam. Memandangkan pembiayaan rumah cara konvensional ini dikenakan riba, dia memutus untuk membiayai pembelian rumahnya dengan menggunakan prinsip pembiyaan al-bay bithaman ajil (BBA) yang ditawarkan oleh bank terbabit.


Harga pasaran kondominium yang dibeli oleh Abdul disenaraikan sebanyak RM249,500 oleh pemaju. Kondominium berkenaan masih dalam pembinaan. Dalam kontrak, bank berkenaan sepatutnya membeli semula rumah tersebut daripada Abdul dan menjual semula kepadanya dengan harga RM744,766.34.


Bunyinya mungkin agak pelik. Kenapa pula seseorang itu perlu menjual dengan harga RM249,500 dan membeli kembali barangan yang sama pada hari yang sama dengan harga RM 744,766.34, dengan memberikan keuntungan kepada pihak yang lain.


Alasannya adalah, Abdul diberikan 30 tahun untuk membayar balik secara bulanan sebanyak RM1,013.73 (dengan perbezaan dalam sen) untuk tiga tahun pertama (2.71%) dan RM2,186.04 bulanan untuk 27 tahun yang seterusnya.


Ini memberikan kadar faedah tahunan sebanyak 8.4 peratus. Konsep membeli sebuah aset dan menjual semula kepada orang sama dikenali sebagi bay al-inah.


Tetapi bagaimana pula Abdul memperoleh rumah sebelum menjualnya kepada pihak bank? Lagipun ketika itu ketara yang Abdul sedang mencari pembiaya sewaktu kondominiumnya masih lagi dalam pembinaannya. Ya, sudah tentu bank berkenaan menyediakan kewangan dengan memberikan wang secara berperingkat memandangkan rumah berkenaan masih dalam pembinaan.


Dalam sistem konvensional agak jelas bahawa apabila pihak bank mula menyalurkan bayaran kepada pemaju, faedah akan dikenakan mengikut perkembangan bayaran yang dibuat.


Namun begitu, dalam konsep BBA, dua kontrak jual terlibat. Walaupun jelas bank membiayai pembiayaan kondominium berkenaan, pelanggan perlu menjual aset berkenaan kepada bank sebelum membelinya kembali di bawah konsep inah.


Konsep inah ini dianggap sebagai tidak Islamik oleh kebanyakkan ulama Timur Tengah. Kerana walaupun ia melibatkan dua kontrak jualan, ia secara asasnya merupakan kontrak pinjaman yang mempunyai tujuan. Namun, konsep ini diiktriaf oleh kebanyakkan ulama Syariah di Malaysia. Walau bagaimanapun, dibawah konsep inah, masalah yang sedia ada boleh menjadi lebih teruk lagi.


Kes Abdul ini terjadi sewaktu Asia Tenggara dilanda krisis ekonomi, telah menyebabkan projek kondominum berkenaan tergendala dan terbiar. Pemaju berkenaan pula menghilang diri entah ke mana. Ketika itu, hanya kerja-kerja asas sahaja yang dijalankan di tapak projek berkenaan dan pihak bank telah pun mengeluarkan RM10,000 kepada pemaju. Abdul dan pembeli-pembeli lain kerap mengunjungi tapak pembinaan dengan harapan untuk melihat pemaju menyambung semula kerja pembinaan tetapi kecewa.


Akhirnya, selepas putus asa, Abdul bertemu pihak bank dan memaklumkan situasi yang dialaminya. Dia menawarkan untuk membayar bank RM10,000 yang telah pun dibayar oleh bank kepada pemaju.


Dia menganggap bahawa dia sedang 'menolong' pihak bank dengan membayar kembali jumlah bayaran berkenaan, lagipun dia berpendapat bahawa bank sepatutnya memberikan sebuah rumah kepadanya tetapi gagal berbuat sedemikian.


Mmandangkan kewangan Islamik berasaskan kepada prinsip ekuiti bukankah bank menangggung kerugian ini, fikirnya.


Tetapi apa yang lebih menakutkannya adalah, dia dimaklumkan yang dia berhutang dengan bank lebih daripada apa yang perlu diberikan kepadanya. Dalam surat peguam yang dihantar kepadanya pada 2005, memintanya untuk membayar jumlah penuh sebanyak RM505,368.54 (sama dengan keuntungan bank berserta dengan jumlah yang dibahagikan kepada pemaju) sebelum 20 Mei 2005. Dan lebih daripada itu, kos guaman pula mencecah sehingga RM17,450! Semua ini adalah kepada bayaran sebanyak RM10, 000 yang telah dibuat oleh bank kepada pemaju projek yang gagal itu.


Abdul pergi mendapatkan bantuan daripada Bank Negara dan juga Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan namun hampa. Dia dimaklumkan yang dia telah membuat pinjaman dan untuk itu dia perlu beertanggungjawab sepenuhnya ke atasnya pinjaman tersebut.


Abdul membantah kerana dia dilayan dengan tidak adil disebabkan dia diminta untuk membayar sehingga setengah juta ringgit tanpa sebab dan ini baginya adalah tidak Islamik langsung. Pihak bank pula mengenepikan hujah mengatakan bahawa kaedah pembiayaan pihak bank disokong oleh majlis Syariah yang telah meluluskan konsep BBA sebagai Islamik berdasarkan kepada ketetapan Syariah itu sendiri.


Abdul masih 'berjuang' dalam kesnya dan telah diminta hadir ke mahkamah. Dalam pada itu, namanya telah disenarai hitam sehinggakan sukar untuknya mendapatkan pembiayaan pinjaman daripada pihak bank lain untuk membeli sebuah rumah kepada keluarga tersayangnya.


Terganggu akibat kegagalan membeli rumah untuk keluarganya dan pada masa yang sama terlibat dalam masalah kewangan dan undang-undang, Abdul nekad untuk meneruskan kehidupan ini, serta menolak sama sekali untuk melihat semua ini sebagai sesuatu yang adil dan patuh kepada ajaran agamanya.


Memandangkan kontrak Islamik ini adalah kontrak jual yang turut mengambil kira keuntungan, seseorang pelanggan boleh sekiranya gagal, berhutang dengan jumlah yang tinggi daripada jumlah yang dipinjam.


Sebagai contohnya, dalam kes Abdul ini, pembiayaan kewangan yang asal ialah sebanyak RM249,500 tetapi dia diminta untuk dibayar sebanyak RM505,368.54 kerana 'gagal'. Perkara seperti ini tidak akan terjadi dibawah sistem pembiayaan konvensional. Pelanggan tidak akan berhutang lebih daripada pinjaman asal, dalam apa jua keadaan sekalipun sehingga pinjaman berkenaan habis dibayar.


Persamaan dalam kes ini ialah apabila seseorang gagal membayar dalam masa yang ditetapkan, contohnya, selepas rumah berkenaan telah siap dibina.


Sebagai contoh, dalam kes di atas, katakan Abdul gagal membayar pada tahun ketiga. Jadi, diangggarkan bayaran bulanan ialah RM2,186.04 untuk 27 tahun yang akan datang, dibawah skim BBA, dia berhutang pinjaman penuh tersebut, RM708,276.96 (RM2,186.04 x 27 x 12).


Di bawah pembiayaan kewangan konvensional, jumlah yang dihutang bukan jumlah keseluruhan tetapi nilai semasa ketika itu, jumlah termasuk faedah yang dikenakan untuk 27 tahun. APR sebanyak 10.63 peratus, jumlah ini hanyalah sebanyak RM232,658.29. Lihatlah perbezaan yang ketara antara kedua-dua skim ini.


Disebabkan perbezaan ini, Bank Islam secara 'moral' mewajibkan untuk memberikan potongan untuk penebusan walaupun potongan sedemikian tidak boleh dinyatakan dalam kontrak, sebaliknya menjadi kontrak yang bukan menurut Syariah.


Inilah yang menjadi isu dalam kes Zulkiffli Abdullah lawan Affin Bank. Apabila Zulkiffli gagal untuk membayar jumlah yang dihutang walaupun rumah tersebut akan dijual pada bulan Mac, dia terpaksa juga membayar jumlah hutangnya.


Maka, satu masalah utama dalam BBA ialah harga jualan sesebuah rumah itu tidak menggambarkan harga pasaran rumah tersebut - sebuah masalah yang berpotensi dalam kes kegagalan membayar harga rumah. Tetapi di bawah sistem pembiayaan kewangan konvensional, baki tidak akan melebihi harga rumah yang sebenar.


Untuk mengurangkan masalah ini, satu lagi skim perumahan yang relatif kini ditawarkan kepada pembeli. Konsep Musharakah Mutanaqisah (MM). MM ialah skim kontrak perkongsian yang melibatkan pulangan rendah.


Dalam hal ini, pihak bank dan pembeli akan memiliki bersama-sama rumah tersebut. Jadi, pembeli akan membayar sewa yang berpatutan ke atas rumah/harta tersebut.


Memandangkan rumah tersebut dimiliki secara bersama-sama maka bahagian penyewaan ditanggung oleh pihak pembeli itu sendiri. Penyewaan ini akan menebus pemilikian bank terhadap rumah tersebut, sekali gus meningkatkan hak pemilikan rumah dalam kalangan pembeli tersebut.


Pemilikan hak pembeli akan meningkat secara berperingkat-peringkat apabila bayaran sewa bulanan dibuat dengan tetap dan apabila telah mencapai nisbah 100%, pembeli akan memiliki sepenuhnya hak ke atas rumah berkenaan. Tambahan lagi, bayaran bulanan boleh dibayar lebih daripada apa yang ditetapkan untuk menebus hak pemilikan rumah dengan cepat.


Pihak bank lebih tertarik kepada konsep MM kerana formula matematik sama dengan formula konsep pembiayaan konvesional. Maka, untuk kadar faedah yang sama, konvensional dan MM memberikan penebusan yang sama termasuk jadual pembayaran baki mengikut masa yang dikehendaki. Tidak seperti BBA, baki pembiayaan dibawah MM tidak akan melebihi jumlah asal yang telah dipinjam.


Namun, pihak bank akan menggantikan kadar sewa yang perlu dibayar di bawah konsep MM dengan kadar faedah! Ini kerana mereka tidak mahu mengambil risiko dengan menyewa atau harga rumah naik turun.


Tambahan lagi, sumber kewangan mereka juga terikat dengan kadar faedah pasaran. Tetapi menggantikan harga sewa dengan kadar faedah akan memberikan MM sama dengan konsep pembiayaan konvensional dengan bezanya hanyalah pada pemilikan rumah tersebut.


Maka, pembeli beragama Islam yang ingin memastikan konsep pembiayaan rumah adalah benar-benar Islamik perlu mendesak untuk menggunakan kadar sewa dan bukannya kadar faedah.


Satu isu yang amat berat dibincangkan dalam pembiayaan Islamik (dan juga dalam konsep konvensional) ialah isu yang melibatkan bagaimana duit dihasilkan oleh bank konvensional dan Islam.


Semua bank komersiol menghasilkan wang apabila mereka memberikan pinjaman atau pembiayaan. Sebagai contohnya, apabila bank Islam membiayai sebuah rumah yang berharga RM250,000, ia hanya menghasilkan wang melalui akaun semata-mata. Duit pendeposit tidak akan ditolak apabila RM250,000 itu dibayar oleh pihak bank kepada pembeli ataupun pemaju.


Inilah simpanan kecil namanya. Di Malaysia, untuk setiap pendepositan RM1 dalam bank, sistem bank boleh menwujudkan 24 ringgit pinjaman atau duit baru (menggambil kira simpanan berkanun yang memerlukan 4 peratus), bersamaan untuk setiap pendepositan RM1 juta, RM24 juta yang baru dan praktikal menghasilkan kuasa membeli secara 'percuma'.


Sudah tentu ini akan mewujudkan inflasi.Kebanyakan inflasi dalam ekonomi disebabkan penghasilan wang secara percuma, berbanding dengan kekurangan bekalan. Inflasi pnghasilan wang baru ini akan mengakibatkan cukai ke atas orang ramai dengan merampas kuasa membeli simpanan mereka. Namun, ulama Syariah hanya mendiamkan diri, tiada berkata apa-apa tentang penghasilan wang ini. Penghasilan wang baru ini sudah tentu seperti mencuri kekayaan negara.


Jika seseorang meminjam RM1,000 pada kadar faedah 10 peratus, orang tersebut perlu memulangkan kembali sebanyak RM1,100. Kadar faedah yang dikenakan sebanyak RM100 dikatakan sebagai riba atau memakan riba yang telah ditetapkan terlebih dahulu, diperolehi tanpa mengambil apa-apa risiko.


Tetapi bagaimana jika RM1,000 itu tidak menghasilkan apa-apa? Ia juga bukan menghasilkan kuasa pembeli yang percuma tanpa risiko 'negatif'? Malah, jika 10 kali ganda kadar faedah, bukankah ini dianggap sebagai riba yang hebat?


Oleh itu, menjalankan pembiayaan Islamik ini termasuk Musharakah Mutanaqisah, dengan wang yang dihasilkan secara percuma oleh sistem bank ini harus dipersoalkan.


Sesungguhnya, tidak nampak keislamikan dalam hal ini.


Penulis adalah Presiden Persatuan Pengguna Pulau Pinang.

mjla

Gunakan nama Islam utk kaburi mata pelanggan.

Matlamat bank - untung maximum...

Acong

support laa sikit produk org melayu nie....!

rina0602

Klu nak buat pinjaman islamik sy nasihatkan ambil konsep lain, bkn konsep BBA/Murabahah.Kebanyakan bank yg tawarkan pinjaman islamik ni diaorang guna konsep BBA.so kena rajin tanya/window shopping bank sbb kte nak byr utk jangka masa pjg.

Islam tu dh betul cuma konsep yg bank2 malaysia pakai yg tak betul.

Better ambil konsep MM (musyarakah mutanaqisah/ijarah)

mjla

Konsep apa pun BI pakai pelanggan akhirnya dapat konsep Mudahrebah...

kekbelacan

try al rahji
islamic bank mid east mmg lain dari Msia
mid east tak iktiraf konsep islamic bank islam msia

baby_pingu

kekbelacan posted on 21-10-2013 03:47 PM
try al rahji
islamic bank mid east mmg lain dari Msia
mid east tak iktiraf konsep islamic bank isl ...

camna konsep home loan dia?
kalau compare ngan convensional, beza byk tak?

kekbelacan

baby_pingu posted on 21-10-2013 12:17 PM
camna konsep home loan dia?
kalau compare ngan convensional, beza byk tak?

Dia ikut islamic principle yg betul n tak memudaratkan suppose better than conventional. Aku pun belum dpt compare kan tapi ada study islamic finance n banking system dedulu n prof suroh buat comparison....tapi aku pun dah lupa so tak dpt la membantu byk di sini